■大势观察■张琦 陈伟伟

　　２０１４年以来，全国房地产市场进入下行通道，整体表现为销售量和房价双双下滑，房地产企业呈现加速分化，个别地方对房地产调控相关政策出现松动。

　　一、我国房地产市场运行情况

　　２０１４年上半年，虽然我国房地产开发投资规模高于２０１３年同期水平，但是增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅呈下降趋势，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负增长向上突破为正增长；全国商品房销售面积和销售额、全国商品住宅销售面积和销售额的累计增幅均为负值，持续恶化，且有继续加重的趋势；不过，７０个大中城市住宅销售价格同比总体依然呈上涨趋势，但环比价格下降和持平的城市数迅速增加，国房景气指数跌破“适度水平”区间下限，处于较低水平。

　　二、影响我国房地产市场变化的因素分析

　　２０１４年上半年，房地产市场呈现持续降温趋势，不论是从投资变化、房屋施工面积变化、房屋新开工面积变化、房屋竣工面积变化，还是从房屋销售面积和销售额变化来看，其各自增幅均低于２０１３年同期水平，其中房屋新开工面积和竣工面积累计增幅呈现非常明显的负增长态势。

　　造成这一现象的原因是多方面的，具体表现如下：

　　（一）房地产企业资金来源相比２０１３年出现明显不利变化

　　资金是房地产业发展的主要推动因素。２０１４年上半年，我国房地产开发的资金来源表现有三个特点：

　　一是资金来源总额累计增长幅度远低于２０１３年同期水平，且呈现持续下降趋势。２０１４年１—６月，房地产开发企业本年资金来源达５８９１３亿元，累计增幅为３％。与２０１３年同期相比，累计增幅降低了２９．１个百分点。

　　二是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项指标的累计增幅同比均呈现出不同程度的下降。截至２０１４年６月底，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项累计额分别为１１２９３亿元、１８６亿元、２３８１０亿元、２３６２４亿元，同比增幅分别为１４．１％、－２０．６％、１０．１％、－７．２％，而２０１３年６月底国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项指标累计额分别为９９０１．２４亿元、２３４．０５亿元、２１６２９．７２亿元、２５４５９．７２亿元，同比增幅分别为３０．４％、１５．９ ％、１６．３ ％、５０．３％。其中其他资金项的累计增幅同比下降最为厉害，达到了５７．５个百分点。

　　三是利用外资项的资金来源累计增幅在２０１４年上半年始终处于负增长状态。２月份累计增幅－４３．２％，６月份累计增幅为－２０．６％，６月份利用外资累计增幅同比下降幅度达到３６．５个百分点，仅次于其他资金项。

　　（二）房地产企业悲观情绪蔓延，从拿地积极性明显下降可见一斑

　　２０１４年上半年，房地产企业的拿地积极性相比２０１３年明显有所下降，一方面是２０１４年３—６月的房地产业累计土地购置面积低于２０１３年同期水平，另一方面是除２月份外，２０１４年上半年房地产业土地购置面积累计增长低于０，这与２０１３年同期表现基本一致。

　　财政部７月１４日公布数据显示，２０１３年我国土地出让金收入超过３．９万亿元，再创历史新高。但是２０１４年上半年全国土地出让金增幅仅为２６．３％，远低于过去五个季度平均４０％以上的增幅，尤其是２０１４年６月份增幅回落至７．３％。

　　２０１４年６月，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）四个一线城市，合计土地出让２１宗，土地总成交额仅５５．８５亿元，其平均溢价率降到历史最低点，仅为５．４３％，与之前３０％左右的平均溢价率相比，出现明显下调。

　　（三）保障性安居工程进展顺利，棚户区改造作为“微刺激”经济手段之一将成为重中之重

　　２０１４年，全国计划新开工城镇保障性安居工程７００万套以上（其中各类棚户区４７０万套以上），基本建成４８０万套。截至６月底，全国保障性安居工程已开工５３０万套，基本建成２８０万套，分别达到年度目标任务的７６％和５８％，完成投资７２００亿元。

　　作为惠民生的首要任务，加强保障性安居工程建设将在下半年继续强化，而且棚户区改造工程将作为重中之重。尤其是在当前我国经济下行压力仍然存在的背景下，棚户区改造工程可以作为“微刺激”经济的重要手段之一。据悉，棚户区改造及配套建设将作为今年中央预算投资的重点，同时加大企业债券融资对棚户区改造的支持力度。截至６月初，已经发债１４９只，涉及资金１８１７．８亿元。

　　另外，银监会６月２６日发布公告，正式批准国家开发银行组建住宅金融事业部，其主要目的是以更低成本的融资来源，满足棚户区改造、保障房建设、城市基础设施等的资金需求。

　　三、房地产投资及市场展望

　　通过对２０１４年上半年房地产市场运行特点及原因分析，展望未来，有以下几个方面值得关注：

　　（一）央行调查显示房地产投资已降至我国居民偏爱投资方式的第三位

　　２０１４年６月２５日，央行发布的２０１４年第二季度城镇储户问卷调查结果显示，倾向于“更多储蓄”的居民占４７．６％，比第一季度上升３．４个百分点；倾向于“更多消费”的居民占１８．４％，比第一季度上升０．８个百分点；倾向于“更多投资”的居民占３４％，比第一季度下降４．２个百分点。就投资方式来说，居民偏爱的前三位投资方式依次为：基金及理财产品、购买债券和房地产投资，选择这三种投资方式的居民占比分别为３０．９％、１６．４％和１４％。由此可见，房地产投资已降至我国居民偏爱投资方式的第三位。而与之相对应的是，央行发布的２０１４年第一季度城镇储户问卷调查结果显示，房地产投资以１６．２％的比例占据居民偏爱的前三位投资方式的第二位。仅仅在一个月之后，房地产投资就在居民偏爱的投资方式占比中下降了２．２个百分点。

　　另外，调查结果显示，６３％的居民认为目前房价“高，难以接受”，比第一季度降低１．３个百分点，３４．２％的居民认为目前房价“可以接受”，２．８％的居民认为“令人满意”。对于２０１４年第三季的房价预期，２１．２％的居民预期“上涨”，５０．３％的居民预期“基本不变”，１５．１％的居民预期“下降”，１３．４％的居民“看不准”。未来三个月内准备出手购房的居民占比为１４．４％，低于上季度０．６个百分点，高于２０１３年同期０．４个百分点。

　　（二）楼市限购令逐步成为历史，房地产分类调控出现新动向

　　最近几个月，在房地产市场持续下滑的大背景下，地方政府放松调控的动作频频，从放松限购、限价，到扩大资金支持力度，再到调整落户条件，各地从不同角度试探房地产调控放松的底线。

　　２０１４年６月２８日，内蒙古呼和浩特（楼盘）市人民政府办公厅出台了关于《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，成为全国第一个正式发文放开限购的城市。而从７月１０日开始，山东济南（楼盘）的新房和二手房限购政策也全面放开，在济南买房不再有户籍和套数的限制。另外，南昌（楼盘）、天津（楼盘）、厦门（楼盘）、温州（楼盘）等地方在极大的库存压力下，虽然官方没有公开发文件，但是通过“只做不说”的约定俗成动作悄然放开限购措施。还有部分城市选择放松限价、放松购房支持和调整户籍政策等不同方式“救市”。而在北京等一线城市，限购政策依旧严格。但也并非一成不变，堪称豪宅、一度被“限价令”卡住的北京保利海德公园项目，已于７月初获得了预售审批，即将开盘。

　　通过以上分析可以发现，目前我国房地产分类调控的一个新动向，即政府管住保障房，豪宅价格则由市场需求定。房地产调控不再一刀切，这应该是政府简政放权的结果，也是房地产调控的一个进步。

　　（三）房地产进入大整合时期，房地产企业“分化”新格局凸显

　　２０１４年上半年，销售业绩突破４００亿元的房地产企业有７家，相比之下，２０１３年上半年销售业绩超４００亿元的只有５家。７月４日万科发布公告称公司已经完成销售金额１００９亿元，从而使中国房地产行业进入“半年千亿”的新时期。此外，绿地、恒大、保利、中海、碧桂园、万达等房地产企业也因为实现了半年越过５００亿元的关口，在行业内被列入第一梯队。而与之相对应的是，中小房地产企业销售业绩普遍惨淡，２０１４年上半年销售业绩前５０的企业金额、面积集中度继续提升，房地产企业分化加剧。房地产企业销售业绩之间的巨大分化可能预示着，所有企业齐头并进的时代已经结束，未来将是强者更强而弱者淘汰的竞争格局，由此房地产行业进入全新的大整合时期，房地产企业之间的分化不断加剧。

　　四、未来房地产政策取向

　　综合各种宏观经济形势、环境因素和微观房地产市场因素，考虑到国家改革发展的政策动向，未来房地产市场总体政策取向和存在的问题可能会有以下几方面特点：

　　（一）《不动产登记条例》困难重重，最乐观估计有望年内出台

　　２０１３年３月，《国务院机构改革和职能转变方案》要求出台并实施不动产统一登记制度，在２０１４年６月底前出台《不动产登记条例》。但截至目前，多方信息显示，《不动产登记条例》仍处于征求各方意见阶段，未能像外界预期的那样在６月底如期出台。

　　据悉，一方面是因为与方案相关的各部委之间出现了过大的意见分歧，造成了《条例》没能如期上报国务院，最乐观的预期是今年年底出台。各部门之间的分歧是否可以解决，关键要看参与制定《条例》的各部门是以部门利益为重还是以公共利益为重。而且，由于《条例》制定过程不透明，各种分歧没有摆在阳光下讨论，解决部门分歧的效率不高，效果也不好。更令人担心的是，因为部门分歧使各部门之间妥协，对《条例》进行某些微调为相关部门留下后路和权力，从而影响《条例》的制度效果和公共利益。

　　另一方面，《条例》属于国务院行政法规，并不是国土资源部通过就可以对外发布，其流程是必须在送审稿出来后由起草部门报送国务院法制办，然后由后者征求国务院组成部门意见，这个过程一般需要三到四个月，修改后再报国务院常务会议审议，国务院常务会议审议通过后才会正式对外公开。而６月份《条例》还在征求地方以及专家学者意见，尚未上报国务院，所以２０１４年年底出台已经是较为乐观的估计。

　　（二）房地产税的改革方向已明确，实施路径各方渐有共识

　　２０１４年６月３０日，中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议，审议通过了《财政税收体制改革总体方案》，方案中明确财税体制改革的具体工作为“六税一法”，“六税”当中包括房地产税。所以，事关各方利益的房地产税终于进入新阶段。

　　据了解，房地产税改革的方向早已明确，房地产税为税制改革框定的六大改革税种之一，主要定位为财产税，为纯地方税。区别于现在的房产税根据原值计税，房地产税将根据房产市场评估值计税，征税范围会扩展到个人住房。

　　房地产税虽然至今仍未被全国人大列入本年度的立法计划，但是对于房地产税的实施路径，各方也已经渐有共识。据报道，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部等部门，已经就房地产税的有关问题，进行了多次讨论，而归并涉及房地产的重复税种、划定人均免征面积两个基本实施思路在讨论时均有涉及，并达成共识后上报。

　　（三）国土资源部正在制定农村宅基地管理办法

　　截至目前，中国尚未有全国性的关于农村宅基地的统一法律和规章，国务院也还没有最终批复《深化土地管理制度改革总体方案》，但是国土资源部作为全国土地管理的主管部门，已经开始对农村宅基地领域的改革做出原则性的部署。在２０１４年要开展的工作中，“宅基地管理办法”位列其中。不过，截至２０１４年第二季度，尚未有正式的此项工作时间表要求。

　　“宅基地管理办法”的制定工作由国土资源部政策法规司与土地利用司等部门共同制定。目前，正处于收集、总结地方对于农村宅基地管理过程中各种创新办法和经验的阶段。因为在实践中，农村宅基地的转让、抵押、担保等财产权，长期缺乏执行层面的规定。同时，根据目前的法律框架，包括农村宅基地在内的农村集体土地均不得用于抵押或担保。所以，即将制定的“宅基地管理办法”将在这方面寻求突破。

　　（作者单位：北京师范大学经济与资源管理研究院）